Jak USA subsydiuje nabywców domów wysokiego ryzyka – kosztem tych, którzy mają dobry kredyt

Praca

Ekskluzywny

przez Tomasza Baraby

16 kwietnia 2023 | 16:23

The Post dowiedział się, że znacząca zmiana przepisów federalnych dotyczących opłat hipotecznych zapewniłaby niższe stawki dla nabywców domów z bardziej ryzykownymi kredytami i zmusiłaby nabywców domów o wyższym kredycie do pokrycia rachunku.

Fannie Mae i Freddie Mac wprowadzą zmiany w opłatach Znane jako korekty stóp procentowych na poziomie kredytu (LLPA) w dniu 1 maja, które wpłyną na wschodzące kredyty hipoteczne w prywatnych bankach w całym kraju, od Wells Fargo po JPMorgan Chase, dostosowując stopy procentowe płacone przez zdecydowaną większość nabywców domów.

Rezultat, według profesjonalistów z branży: droższe miesięczne spłaty kredytu hipotecznego dla większości nabywców domów – brzydka niespodzianka dla tych, którzy pracowali przez lata, aby zbudować swój kredyt, tylko po to, by stawić czoła wyższym niż oczekiwano kosztom w ramach nacisku na przystępność mieszkaniową ze strony USA Federal Housing Authority, agencja finansująca.

„Wyzwaniem byłoby wyjaśnienie komuś, kto mówi:„ Pracowałem całe życie na wysoki kredyt i włożyłem dużo pieniędzy, a teraz mówisz mi, że to jest negatywne? „To trudna rozmowa” – powiedział gazecie jeden z martwiących się pomysłodawców kredytów hipotecznych z Arizony.

„To bezprecedensowe” – dodał David Stevens, który był komisarzem FHA w administracji Obamy. Mój e-mail jest pełen firm hipotecznych i prezesów [telling] mnie, jak bardzo byli zszokowani tym posunięciem”.

Eksperci dodali, że zmiany mogą jeszcze bardziej skomplikować uciążliwy proces ubiegania się o kredyt hipoteczny i zwiększyć presję na kluczowy segment nabywców na rynku mieszkaniowym, który jest już w trakcie znacznego pogorszenia koniunktury. Średnie 30-letnie oprocentowanie kredytów hipotecznych oscyluje na poziomie 6,27% w zeszłym tygodniu – w porównaniu z około 5% rok temu i ponad dwukrotnie więcej niż dwa lata temu. Według danych Freddiego Maca.

Zgodnie z nowymi zasadami, kupujący z wyższą oceną kredytową w zakresie od 680 do ponad 780 odnotują wzrost kosztów kredytu hipotecznego – a wnioskodawcy płacący zaliczkę w wysokości od 15% do 20% będą musieli stawić czoła największemu wzrostowi opłat.

„To była wyraźna i radykalna obniżka opłat dla bardziej ryzykownych kredytobiorców i wyraźny wzrost nabywców o znacznie lepszej jakości kredytowej – co właśnie pokazało światu, że ten ruch był ogromną zmianą w stopach subsydiowania skrośnego” – dodał Stevens, który jest także byłym prezesem Stowarzyszenia Bankierów Hipotecznych.

Umowy LLPA to opłaty z góry oparte na takich czynnikach, jak ocena kredytowa pożyczkobiorcy i wielkość zaliczki. Opłata jest zwykle przeliczana na punkty procentowe, które zmieniają oprocentowanie kredytu hipotecznego kupującego.

Zgodnie ze zmienioną strukturą cenową LLPA, nabywca domu z wynikiem kredytowym 740 FICO i zaliczką w wysokości od 15% do 20% będzie musiał zapłacić dodatkową opłatę w wysokości 1% – wzrost o 0,750% w porównaniu ze starą opłatą wynoszącą zaledwie 0,250%.

Po wchłonięciu przez długoterminową stopę oprocentowania kredytów hipotecznych wzrost ten odpowiada prawie jednej czwartej punktu procentowego oprocentowania kredytów hipotecznych. W przypadku pożyczki w wysokości 400 000 USD z 6% stopą kredytu hipotecznego kupujący może spodziewać się wzrostu miesięcznych płatności o około 40 USD, oblicza Stevens.

Tymczasem kupujący z punktacją kredytową 679 lub niższą otrzymają obniżone opłaty, co spowoduje korzystniejsze oprocentowanie kredytów hipotecznych. Na przykład kupujący z wynikiem kredytowym 620 FICO z zaliczką w wysokości 5% lub mniej otrzymuje zniżkę na opłatę w wysokości 1,75% — spadek w stosunku do starej stawki opłaty wynoszącej 3,50% dla tej klasy.

Po wchłonięciu przez długoterminową stopę oprocentowania kredytów hipotecznych oznacza to zniżkę w wysokości od 0,4% do 0,5%.

Remont zlecony przez FHA dotyczy kredytów zakupowych, refinansowania wypłat gotówkowych w ograniczonym zakresie oraz kredytów refinansowych gotówkowych.

Zmieniona matryca cen obejmuje również kontrowersyjne dodanie nowych opłat dla kupujących, których stosunek zadłużenia do dochodu przekracza 40% – złożony środek, który natychmiast spotkał się ze sprzeciwem Stowarzyszenia Bankowców Hipotecznych i innych grup branżowych, które ostrzegały, że trudno będzie egzekwować.

Po odpowiedzi FHFA ogłosiła w zeszłym miesiącu, że opóźni wprowadzenie opłat od długu do dochodu co najmniej do 1 sierpnia – ruch, który, jak powiedział, zapewni równe szanse wszystkim pożyczkodawcom, aby mieli wystarczająco dużo czasu na opłaty. „

Zmiany opłat LLPA nadal obowiązują od 1 maja.

Zmiany w strukturze opłat są ostatnimi z kilku ruchów FHFA mających na celu zwiększenie przystępności cenowej dla tego, co agencja nazywa „pożyczkobiorcami zadaniowymi” – zdefiniowanymi jako kupujący po raz pierwszy, pożyczkobiorcy o niskich dochodach i wnioskodawcy ze społeczności w niekorzystnej sytuacji.

W zeszłym roku FHFA wyeliminowała opłaty wstępne dla kupujących po raz pierwszy, których dochody nie przekraczają 100% mediany dochodu na ich obszarze lub 120% na obszarach oznaczonych jako „wysokie koszty”. Agencja podniosła również opłaty wstępne za drugie domy i niektóre duże kredyty hipoteczne.

„Czas na to jest niepokojący” – powiedział The Post Pete Mills, starszy wiceprezes MBA ds. Polityki mieszkaniowej. „Ponieważ sezon kupowania domów rozpoczyna się wiosną, na zakupy domów wyraźnie wpłynęły wzrosty cen w ciągu ostatniego roku. Czas na to nie jest idealny.”

Zdaniem Millsa „większość pożyczkobiorców” prawdopodobnie odnotuje niewielki wzrost oprocentowania w wyniku zmian opłat.

Zapytany o obawy, że zmiany zaszkodziłyby kupującym o wysokich kredytach, urzędnik FHFA powiedział The Post, że agencja jest „oskarżona o zapewnienie [Fannie and Freddie] spełniają swoją rolę w każdych warunkach rynkowych”, dodając, że zmiany oprocentowania długoterminowych kredytów hipotecznych są znacznie większym czynnikiem determinującym warunki finansowania na amerykańskim rynku mieszkaniowym.

„Najnowszy reset ram cenowych ogłoszony przez FHFA w styczniu 2023 r. jest minimalny w porównaniu i utrzymuje stabilność rynku” – powiedział urzędnik FHFA w oświadczeniu.

Fannie i Freddie to wspierane przez rząd podmioty, które kupują pożyczki od pożyczkodawców hipotecznych i przechowują je jako aktywa lub odsprzedają jako papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką. Obaj byli pod opieką federalną od czasu krachu na rynku mieszkaniowym podczas Wielkiej Recesji.

Obie firmy dotrzymują swoich zobowiązań, aby poprawić dostęp do przystępnych cenowo kredytów hipotecznych. Robią to częściowo za pomocą modelu „wzajemnych subsydiów”, w którym niektórzy pożyczkobiorcy są obciążani nieco wyższymi opłatami za pożyczki, podczas gdy inni są obciążani niższymi.

Ogólnie rzecz biorąc, kupujący z niższym kredytem nadal będą płacić więcej opłat LLPA niż kupujący z wyższym kredytem – ale ostatnie zmiany wypełnią tę lukę.

Urzędnik powiedział, że zmiany LLPA spowodują wzrost średniej stopy zaledwie o trzy do czterech punktów bazowych, czyli od 0,03% do 0,04%, w całym spektrum odbiorców kredytów hipotecznych – równowartość kilku dolarów miesięcznie.

Agencja utrzymuje, że zmiany LLPA pomogą zachować kondycję finansową Fannie i Freddiego – kluczowy element jej odpowiedzialności jako gubernatora.

„Te zmiany w opłatach wstępnych zwiększą bezpieczeństwo i kondycję firm, zwiększając ich zdolność do poprawy ich pozycji kapitałowej w czasie”, powiedziała dyrektor FHFA Sandra Thompson w oświadczeniu na początku tego roku.